사우공설운동장 부지 개발사업이 당초 민관합동개발사업으로 추진되다 김포시 자체개발사업으로 변경된 것과 관련 어느쪽 개발방식이 더 김포시와 시민에게 유리한지 에 대한 논란이 갈수록 뜨거워지고 있어 개발방식에 대해 김포시가 면밀히 검토해야 한다는 의견이 설득력을 얻고 있다.

김포시의 자체개발방식으로의 변경에 대해 먼저 포문을 연 것은 김포시의회.

지난 11월 실시된 행정사무감사에서 김포시의회 의원들은 "김포지역의 주택공급 상황은 인구대비 공급과잉지역으로 분류되고 있는데 아파트분양이 성공할 수 있나", "김포도시공사는 3년 안에 청산절차를 밟게 되어 있는 상황에서 거대 프로젝트를 청산을 앞둔 공사가 맡는다는 것은 문제가 있다"고 지적하며 자체개발에 우려를 표시했다.

김포시의회 의원들이 이구동성으로 자체개발의 위험성에 대해 지적하며 갑작스런 변경에 대해 의문을 표시하자 개발담당자인 김포도시공사 직원이 반발하고 나섰다.

김포도시공사 직원 A씨는 SNS에 "개발수익금을 김포시가 다 가져갈 수 있는데 민관합동개발방식으로 하면 수익을 민간과 나누게 된다"며 "사업용지가 내것이므로 자체개발방식은 당연하다"는 논리를 편 것. <11월 30일자 본지 보도 '민관개발은 민간사업자에게 과도한 공익 주어져' 참조>

그러자 이번에는 사업자 측 인사로 추정되는 B씨가 도시공사 직원 A씨의 주장을 조목조목 반박하고 나서 개발방식에 대한 논란이 증폭되고 있다.

□ '민관합동개발은 리스크가 크다'는 논리는 왜곡

B씨는 "민관합동개발로 할 때 김포시 및 김포도시공사의 리스크는 법으로 제한돼 있다. 즉, 자체개발사업이 잘 안됐을 경우 토지출연금과 발행공사채는 시민의 빚으로 남지만 민관합동개발 시에는 별도 SPC에 보증이 법으로 금지돼 있어 최악의 경우에도 김포시나 도시공사에 채무로 남지 않는다"며 "민관합동개발이 리스크가 크다는 것은 왜곡"이라고 반박했다.

즉, B씨의 주장은 자체개발은 소요자금을 전액 김포시가 보증 또는 출자를 바탕으로 채권발행을 통해 자체 조달하는 만큼 아파트 분양에 따른 리스크를 김포시와 도시공사가 100% 부담하게 되는 구조인데 반해 민관공동개발방식은 자본금 50억원 중 자본금 출자범위인 25억원 내에서만 책임지며, 이 자본금도 협약에 의거 민간에 우선해 원금을 보전받는 구조라는 것.

B씨는 특히 "시장상황에 따른 분양 위험성은 같으나 민관합동방식에는 안정성이 있다"며 "민관합동방식에 따른 개발은 분양과 상관없이 건설사의 책임준공으로 아파트 건축이 완료되지만 자체사업 때의 분양불방식(분양된 만큼 공사대금을 지급하는 방식)은 언제라도 공사가 중단될 수 있다"고 주장했다.

□ 사업성과를 보고 핵심시설 나중에 하겠다는 것은 공익성 높은 운동장 개발 목적과 달라

B씨는 도시공사 직원 A씨가 주장한 아파트 분양가와 예상 수익에 대해서도 왜곡이 심하다고 말했다.

앞서 도시공사 직원은 "현 운동장의 토지가격을 평당 300만원으로 추정해 전체 토지가격은 총 6백억원, 추후 체육용지를 주상복합과 업무호텔용지로 변경하면 주상복합용지는 평당 1천700만원, 업무용지는 평당 1천만원이 될 것"이라며 "건축사업과 관계없이 용도변경으로만 발생하는 총 수익은 2천200억(주상복합용지 1천700억 + 업무용지 500억) - 600억(토지가격) - 200억(부담금) = 1천400억"이라고 말했다.

이에 대해 B씨는 "주상복합용지는 한강신도시 준주거지의 경우 700만원대 초반에 분양됐다. 사우동 역세권이라는 위치를 감안해도 평당 1천만원이 적당하다"며 "따라서 총 수익은 1천억 + 500억 - 600억 - 200억 = 700억"이라고 말했다.

이어 "부담금의 경우 도시공사는 200억을 계상했지만 어느 경우에도 부지조성비는 최소 450억이 든다. 그렇다면 용도변경만으로 발생하는 수익은 450억 정도인데 이는 450억 규모의 지하주차장 등 기부채납시설을 만들고 나면 남는 게 없다"며 "그렇다면 임시운동장 이전에 필요한 100억과 종합운동장 조성 지원금 300억은 고스란히 김포시와 도시공사가 별도 채권발행 등을 통해 조달해야 한다"고 말했다.

B씨는 "사업성과를 보아 핵심시설인 종합운동장과 원도심 활성화 사업을 한다는 것은 공익성 높은 운동장 부지를 개발하는 사업의 본질을 흐리는 것으로 사업에 실패하면 시민들이 사용하던 문화체육시설을 빼앗아 단순히 땅장사를 하겠다는 것"이라고 주장했다.

"민관합동방식 때는 사업 초기에 임시운동장 조성비 100억, 종합운동장 조성재원 300억, 기반시설 조성비 450억 등 총 850억 이상을 미리 확보하고 시작하기 때문에 분양이 저조해 수익이 나지 않는 경우에도 최소한의 공공이익은 무조건 확보되는 반면, 자체사업방식 때는 분양 성패에 따라 자본금 이하로 손실을 볼 수 있다는 구조"라고 말했다.

□ 사우운동장 개발은 민관합동방식이 바람직

자체개발하면 수익금 1천억 통째로 가져갈 수 있는데 민간합동방식으로 개발하면 51%인 611억밖에 가져갈 수 없다. 이 경우 민간사업자에게 과도한 공익이 주어진다는 데 대해서도 반박이 이어졌다.
 
도시공사 직원 A씨는 "주상복합아파트와 호텔용지 분양으로 5천901억의 수익을 올릴 수 있어 사업비 4천295억을 제할 때 순수익으로 1천223억원을 예상한다"며 "분양 시점에 부동산 시장을 고려해 분양가를 결정하면 완판에 문제가 없다"고 설명했다.

그러나 B씨는 "아파트와 호텔용지를 분양하기 위해 15%를 할인한다면 예상수익은 1천223억 - 885억(5천901억의 15%) = 338억"이라며 "338억원 수익이면 핵심시설 조성은 손도 대지 못한다"고 말했다.

따라서 자체개발방식으로 개발해 338억 수익을 올릴 바에야 민관합동방식으로 개발해 사업리스크는 민간이 지게 하고 자체개발 때보다 2배인 611억의 수익을 올리는 것이 논리적이라는 것이 B씨의 주장이다.

B씨는 "민관합동개발방식은 정부가 권장하고 있으며 많은 지자체가 자체토지개발시 사용하는 방식"이라고도 주장하고 있다.

B씨는 "2013년 경기도의회가 용역을 통해 발표한 '경기도 국공유지 현황분석 및 활용방안 연구'에 따르면 공공의 관리능력 부족을 지적하며 민간참여를 확대하는 방안을 권장하고 있다"고 말했다.

연구용역 보고서는 ▲시스템 및 인력의 전문성 부족 ▲국공유지 활용도 높이기 위한 방안으로 민자유치 활성화 ▲국공유지 개발에 민간기업 참여를 통한 개발 긍정적 의견 ▲모든 분야에서의 민간참여 확대 등을 이유로 들며 민간참여를 권장하고 있다는 것.

B씨는 "민관합동방식은 공공이 51%의 지분을 가지고 주도적으로 의사결정을 하는 구조"라며 "지자체의 재산인 2만여평의 땅을 출자하고 수천억 공사채를 발행해 추진하는 사업이 실패하면 모든 부담을 시민들이 나누어 지게 된다. 따라서 사우운동장개발사업은 민관합동방식으로 추진해야 하는 것이 바람직하다"고 말했다.

김종훈 기자

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