강계준의 부동산경제




경매는 저렴한 가격으로 주택이나 토지를 매입할 수가 있으나 일반인들은 분양 또는 일반매매보다 접근하기 힘들다.

경매가 토지거래허가 규제에서 제외되어 외지인도 경매를 이용하면 토지나 각종 부동산을 허가없이 매입 할 수가 있다.

아파트 분양가가 평당1000만원을 넘기면서 경매 감정가격은 6~7개월 전으로 나오기 때문에 가격 경쟁력이 있는데다 인천과 부천, 김포지역은 1회 유찰될 경우 감정가의 70%선에서 최저경매가가 형성된다.

경매는 민사소송법이 2002년 7월 민사집행법으로 개정이 되어 매수자(경락인)에게 다소 유리하여졌지만 책이나 이론보다는 실무경험을 쌓아야하는 분야이다.
그러나 경매는 부동산의 도매시장이고 중고시장이기 때문에 일반인의 관심을 끌고 있다.
경매에는 강제경매와 임의경매가 있다.

강제경매는 채무자가 금전채권을 변제하지 않을 경우 집행력이 있는 판결문이나 이행권고 결정문, 지급명령 결정정본, 공정서에 의해 신청되는 경매를 말한다. 그리고 임의경매는 채무불이행시 저당권이나 전세권, 담보가등기에 의하여 채권을 변제받기위해 신청한 경매다.
일반인의 입장에서는 임의경매나 강제경매를 엄밀히 구별할 필요는 없다.
경매는 대체적으로 세 가지를 잘하여야 한다.

첫째 경매물건에 대한 권리분석을 잘하여야한다.
매수를 하더라도 소유권을 주장할 다른 사람이 나타나지는 않는지, 낙찰가이외에 대금을 지불해야 하는 부분은 없는지를 확실히 파악하여야 한다.

둘째 응찰 가격을 잘 정하여야한다.
시세분석을 정확하게 하여야만 싼값에 매수를 할 수가 있다.
시세분석을 잘못해 비싼 값에 매수하였다면 10%의 계약금을 포기해야하는 경우도 있다. 아파트는 1회 유찰된 가격에서 대체로 팔리게 되고 다가구나 단독주택, 다세대, 연립은 2회 유찰된 물건을 잡는 게 일반적이다.

셋째 명도를 잘 받아야 한다.
원하는 가격에 낙찰을 받아도 전 주인이나 세입자를 내보내는 명도가 큰일이다.
집주인이 살거나 전세금이 있는 임차인이 있다면 어려움이 없다. 그러나 아무 보상을 못 받는 세입자가 있을 때에는 저항도 심하고 해결하기가 쉽지 않다.
그런 때에는 강제집행을 하게 되는데 그보다는 이사비용을 넉넉히 주어 원만히 해결하는 것이 좋다.

(다음 2편은 경매 용어)

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