신년특집2/김포 ‘수도권서북부 허브’ 경쟁력 있나

김포 포함 수도권서북부 신도시…인구과잉 논란
7개 지역 1백만명 규모, 대부분 ‘물의 도시’ 꿈꾼다

김포한강신도시를 포함한 3기 신도시들은 기존 신도시들과는 질적인 면에서 차별성을 보이고 있다. 단지내 유비쿼터스는 기본이며 최대한 지형과 자연을 활용, 환경을 접목하고 주거의 질을 높이는데 주력하고 있다.

이는 2007년 말 파주신도시가 3순위 청약에서 조차 20% 정도 미분양을 기록하면서 수도권 부동산, 특히 신도시 불패신화에 종말을 예고했으며 이는 업계의 당혹감으로 이어졌다.

이는 파주 신도시는 분양가 상한제를 적용받아 분양가가 저렴할 뿐 아니라 8만 가구가 넘는 대형 신도시라는 점 때문에 그동안 청약 1순위로 꼽혀왔기 때문입니다.

그리고 2008년 부동산시장은 거의 빈사상태였다. 지방은 물론 서울·수도권에서도 청약자가 한 명도 없는 ‘청약률 제로(0)’ 단지가 속출했다.


불패신화 막 내린 신도시시대---------------------------
부동산 불패신화의 상징처럼 여겨지던 버블세븐(서울 강남·서초·송파·양천구, 분당·평촌 신도시, 용인시)에서 대출규제와 실물경기 침체여파가 겹치면서 수요가 줄고 일 년 내내 집값은 하락곡선을 그렸다.

신도시 불패신화의 종말은 반대로 경쟁력을 갖춘 최고의 신도시조성을 불가피하게 만들어냈다.

아울러 제도적 조치로 정부는 지난해 11월3일 분양권 전매제한 완화를 골자로 한 주택법 시행령 개정안을 마련하기에 이르렀고 전매제한기간이 줄어들면서 다소 희망도 갖게 됐다.

개정안은 전용 85㎡ 이하 중소형은 종전 계약후 10년에서 과밀억제권역의 경우 7년, 기타지역은 5년으로 줄어들고, 전용 85㎡ 초과 중대형은 종전 7년에서 과밀억제권역은 5년, 기타지역은 3년으로 단축했다.
따라서 김포한강신도시처럼 비과밀억제권역의 중대형 분양가 상한제아파트는 계약후 3년이면 전매가 가능해 사실상 입주 시점에는 자유롭게 매매가 가능해졌다.

하지만 이같은 조치에도 불구 복병은 또 있다. 수도권서북부 공동주택의 과잉공급이 그것이다.

크게 보면 김포한강신도시를 중심으로 인천쪽의 경우 송도국제도시, 청라지구, 영종도 등 3개의 경제자유구역과 검단신도시, 인천구도심 도시재생사업이 진행중이다. 현재 7675가구가 들어서 있는 송도신도시는 2020년까지 53.3㎢ 내 9만3602가구가 입주해 인구 25만 명의 거점도시로 개발된다.

2012년까지 총 3만1000여 가구가 입주하는 청라지구와 4만5000여 가구가 공급되는 영종신도시도 있다. 이 세 구역만 합쳐도 16만 여 가구가 넘는다. 인구 규모는 대략 60만 명으로 추산된다.
이뿐 아니다. 김포한강신도시를 중심으로 파주·고양시까지 합칠 경우 2010년 이후 1백만명 인구에 해당한다. 공급과잉이 염려되는 것은 당연하다.


공급과잉, 구도심 공동화 우려--------------------------
이같은 우려는 기존 주거지에서 신도시로 이전 수요가 일어나 구도심의 공동화 및 도시재생사업 이후 구도심의 분양에 영향을 주는 악순환으로 나타날 수도 있다.

반면 수도권서북부의 다양한 질 높은 신도시가 집값 상승을 유도할 경우 서울의 대안 투자처로 부하면서 지금까지의 부정적인 전망을 일시에 뒤바꿀 수는 있다.

문제는 경기 남부권에 비해 가격이 저평가돼 있고 최근 개발 호재가 한꺼번에 쏟아져 나왔지만 분양가에 이들 호재들이 반영돼 있어 당분간 가격상승은 기대하기 어렵다는 것이 업계의 시각이다.

부동산업계는 “정부대책 중 상당수가 서울 강남으로 대표되는 재건축 아파트에 맞춰져 있어 수도권 서북부 집값에 미치는 영향은 크지 않을 것이다”고 평가하고 “수도권 서북부지역의 공급과잉 측면이 있으며 다만 주식시장 불안이 계속되면 부동산에 대한 관심이 조금씩 높아질 것이다”고 전망했다.

장기지구를 제외하고 김포한강신도시 첫 분양이자 작년도 유일하게 분양한 우남퍼스트빌은 집계결과 60% 청약률을 기록한 것으로 최종 집계됐다. 업계에서는 양도세 감면 등 정부의 거듭된 부동산 활성화대책이 효과를 발휘하지 못한 데다 학교용지 공급을 둘러싼 갈등이 자녀를 둔 실수요자들의 투자심리를 위축시킨 것으로 분석하고 있다.

컨넬시티로 대표되는 김포한강신도시에서 첫 분양한 우남퍼스트빌은 분양가 상한제가 적용된데 이어 인근 단지보다 20% 정도 저렴한 3.3㎡당 1070만원 대의 분양가로 공급됐다. 이와함께 사실상 전매제한까지 풀린 아파트로 기대를 모았지만 현실은 그렇지 못했다.


최고의 신도시만 살아남는다.------------------------------
한편 신도시 아파트의 경우 모두 분양가 상한제 대상이지만 최근 경제 위기로 신도시 인근 아파트값이 하락해 자칫 분양가가 주변 시세보다 높게 책정될 수도 있다.

따라서 부동산전문가들은 “내년에도 부동산 및 실물경제 전망이 불투명하기 때문에 투자목적의 청약은 자제하고 실수요 차원의 접근이 필요하다”고 조언하고 있다

한강의 가치를 공유하고 있는 김포한강신도시는 그것만으로 분양에 성공할 수 없는 이유가 여기에 있다. 김포한강신도시는 실수요자를 대상으로 인천과 고양시 인근에 조성되는 인구 1백만명을 수용하는 신도시 등 7개 대규모 택지개발지구과 경쟁해야 하며 이들 또한 커넬시티를 컨셉으로 한 ‘물의 도시’를 설계하고 있다.

김포신도시가 명품중의 명품으로 조성되어 인근 신도시보다 경쟁력을 확보해야 향후 10년의 김포미래를 담보할 수 있다.

<5부에 계속>

곽종규  -

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