강계준의 부동산 칼럼




요즈음 아파트 가격이 너무 오르다보니 집을 여러 채 보유하고 있는 사람은 양도소득세 무서워서 집을 못 팔겠다고 한다. 그러니 소위 다운 계약서(가격을 낮추어 신고하는 것)를 쓰는 것도 법에 저촉이 되어 쉽지가 않다. 집 팔아 고스란히 세금을 물고 나면 그 돈으로 다른 주택을 구입하기란 쉽지 않다. 이런 때는 양도소득세를 신경 안 쓸 수 없다

주택에 관한 양도 소득세는 어떻게 될까?
1가구 1주택은 비과세이다.
서울 및 수도권과밀지역은 3년 보유하고 2년 거주를 하면 1주택은 비과세이다.
김포지역은 그 집에서 살지 않더라도 3년만 보유하면 양도소득세가 비과세 된다.

1가구 2주택을 보유하는 경우는 새로운 집으로 이사 가기위하여 주택을 새로 취득을 하거나 상속이나 투자의 목적으로 취득을 하는 경우가 대부분이다.
이사를 가는 경우에 현재 살고 있는 주택을 팔고 새로운 집으로 이사가면 1가구 1주택으로 유지되어 비과세가 되나, 새로운 집을 취득하고 종전의 집을 팔면 2주택 상태에서 양도를 하는 것이 된다.

이것은 원칙적으로 과세를 해야 하나 거주이전이라는 사유가 발생하였으므로 3년 이상 보유 등의 비과세요건을 갖추었다면 비과세가 될 수 있다.
단, 새로운 주택을 취득한 날로부터 먼저주택을 1년 내에 양도를 하여야 세금을 매기지 않는다.

상속을 받은 주택도 어쩔 수 없는 취득에 해당하므로 먼저주택의 비과세 요건을 인정하여 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세를 받을 수 있다.
2주택을 소유하면서 어쩔 수 없이 양도소득세를 물어야 한다면 양도 차익이 적은 쪽을 먼저 처분하고 1주택을 소유하는 것이 현명하다.
3주택을 소유하는 경우에 주택을 양도한다면 양도소득세는 양도차익의 60%를 물어야한다.

그리고 1가구1주택이라 하더라도 양도가액이 6억원을 초과하는 주택은 고가주택이 되어 6억 원을 초과하는 양도차익에는 실거래가로 과세한다.
양도소득세율은 1세대 2주택에 대하여는 50%(2007년 이후 양도 분) 일정한 나대지는 60%(2007년 이후 양도 분)가 된다.

양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월내에 예정신고를 하면 10%를 할인 받는다. 정부에서 공언하는 세금폭탄을 피하는 길은 부동산을 취득하거나 팔기 전에 반드시 세무사와 상의하는 것이 무엇보다 중요하다.(김재열 세무사 감수)

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